作为业内知名的产品营造专家，以及一家具有浓烈人文主义色彩的房企，绿城一有新品推出，经常开盘即售罄，具备超强的“爆款”打造能力。
去年绿城全年销售额超过50亿的单盘就有3个，强势的产品力已经成为绿城的标签之一。
绿城到底是如何做产品定位的？他们是如何在将产品做精的同时创造一次又一次的销售传奇的？
日前，绿城理想生活集团总经理、绿城房产营销服务中心总经理祝军，在明源地产创新研习社发表了一次演讲，揭开了这背后的秘密。
下面就是祝军的分享，核心是在产品和营销服务上绿城一贯坚守的四个价值观……
01
有所为，有所不为
将“产品为王”思维融入企业基因
绿城的产品价值观，关键在于有所为，有所不为。既要开发完整的标准化产品体系，又不能做脱离实际需求的创新，每一个产品都要死磕细节，保证品质。
1、建立完整的产品体系，定向匹配
绿城有8家设计院，开发了丰富的产品体系，在产品类型方面基本上能做到全覆盖，这让绿城在拿到土地以后，能够直接找到跟地块最接近、最容易匹配的产品，设计前置。
以低密度产品为例，从83㎡一层的中式小villa，到上千平米的独栋别墅，从合院、排屋，到叠墅，低密度产品基本覆盖到全面积段和全产品类型。在风格上有中式、法式和地中海风格等。在前期做好充分准备，当在做产品定位时，就能够根据土地的特性，灵活选择，定向匹配。
2、有序创新，坚守产品逻辑和原则
持续创新是绿城产品的特质，但绿城所认为的产品创新应该是“有序”的。这个“有序”指的是所有创新必须基于绿城所认同的原则和理念，在做产品的定位时，创新的建议点，必须是在绿城传统思考逻辑基础上的创新，不能照搬或是生硬复制当下流行的创新方向。
例如，绿城的房子所有的外立面都坚持统一的美学体系，即干净简洁，这让绿城的房子呈现出来一种中正和雅的端庄感。为了保持这种端庄感，绿城所有的项目在进行外观的创新的时候，都必须以不破坏外立面为前提。
再比如，大多数房企都是“从内向外”来进行产品设计，有时为了充分拓展内部空间，优先考虑设计户型，但如果用这种方式，待户型确认之后，外立面的美感度往往会受到不同程度的牺牲。
而绿城所有户型的创新是“从外向内”设计，户型创新必须保证不影响外立面，所以部分绿城项目的产品甚至会有“两张皮”，虽然会不可避免地导致成本上升，但它会使产品保持一贯的美感，而这种美感是绿城所坚守的不能被破坏的创新原则。
再例如，每一个绿城园区，无论大小都必须配置游泳池，因为游泳池对绿城来说不仅能起到景观美化的作用，更是一个品质生活的符号，虽然在北方的一些项目中，泳池的使用周期比较短，但是绿城还是一直坚定不移地在做，成为每一个绿城园区的标配。
创新必须要坚守绿城内在的产品逻辑，这些逻辑可以在内部讨论、调整，但绿城认为，坚守是创新的前提。
3、产品为王，死磕细节，一丝一毫都必须准确
如果在整个中国房地产行业里分一个武术派别的话，绿城更像少林派，苦练内功，不练招式，始终保持初心，这也是绿城非常特别的地方。对于绿城，产品品质要追求精致和完美，时刻保持在细节上的精雕细琢。
例如，之前某项目由于泳池贴的马赛克成品效果不佳，即使已经即将交付，依然坚定地将常规马赛克全部切掉，换成水晶马赛克，宁愿交付被延迟，成本提高，也要保证产品效果。
对产品品质的坚持，也直接影响了绿城的销售策略。在遇到调控时，有一种房企的做法是“以价换量”，即先降低产品配置，再降低价格，用做减法的策略来以价换量。但绿城却完全相反，是“以性价比换量”，往往做加法，即全面提升原有的产品配置，却不提升价格，把产品的性价比提升一个层次。牺牲价格的竞争优势也必须保证绿城出品的产品品质。
这种“产品为王”的理念融入了绿城的基因，不管是设计、工程还是营销，都在这样一种统一的价值观下来考虑问题，就成就了绿城超强的产品力。
02
深刻理解品牌影响力
高端市场做垄断，主流市场做爆款
绿城认为做项目和产品定位，首先要考虑的不是把单个项目的利润做到极致，而是站在城市发展以及历史的角度，思考如何打造这个产品，不辜负每一块城市土地，同时兼顾经济效益。
这种品牌思维让绿城在客户的印象中留下了的品牌标签，这种品牌影响力让绿城在高端市场能够占据绝对的竞争优势，在主流市场也常常能够打造热销“爆款”。
1、高端市场绝对自信，建立细分市场垄断地位
在做产品定位的时候，对一般的开发商来说，很多时候会更